Vastgoed

De baten en lasten met betrekking tot het vastgoed worden verantwoord op de diverse beleidsprogramma’s waarvoor het betreffende vastgoed functioneel wordt ingezet. Het resultaat over 2021 voor de gehele vastgoedportefeuille bestaat uit een totaal voordeel van € 2,571 mln. ten opzichte van de begroting.

Onderhoud
Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar zijn meerjaren onderhoudsplanningen opgesteld. Deze planningen fluctueren van jaar tot jaar en wijken dus altijd af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is. In 2021 is er sprake van een onderbesteding t.o.v. de begroting van € 4,083 mln. In de paragraaf Onderhoud Kapitaal Goederen zal nader ingegaan worden op de oorzaken van de onderbesteding op de post onderhoud.

Overige exploitatielasten (belastingen, verzekeringen etc.)
Naast rente en afschrijving bestaan de overige exploitatielasten voor een groot deel uit zakelijke lasten, zoals de OZB en de watersysteemheffing van het Hoogheemraadschap. Het voordeel van € 0,374 mln. op de post Overige exploitatielasten is grotendeels te danken aan lagere zakelijke lasten dan begroot. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat de ingebruikname van Amare plaats heeft gevonden in november 2022.

Exploitatie voordeel rendabele panden
In 2021 was er een voordeel van € 0,384 mln. op accommodaties die door de gemeente minimaal kostendekkend worden verhuurd. Dit voordeel doet zich voornamelijk voor bij kinderopvang. Door de marktconforme huur zijn hier de baten hoger dan de lasten. Deze 'ruimte' zit als voordeel in de begroting. Er is op een aantal rendabele (marktconforme) portefeuilles ook een voordeel op de kapitaallasten omdat de portefeuille relatief oud is en voorbij het omslagpunt zit van de onrendabele eerste jaren.

Huuropbrengsten
De huuropbrengsten zijn in 2021 € 0,392 mln. hoger uitgekomen dan begroot. Dit wordt veroorzaakt doordat in de loop van 2021 huuropbrengsten zijn gerealiseerd voor een aantal panden waarvoor in 2021 geen opbrengsten waren begroot. Het gaat hierbij om een aantal in 2021 opgeleverde kiosken op de vernieuwde Noordboulevard en om een aantal panden aan de Junostraat waarvan de huurovereenkomsten eigenlijk af zouden lopen in 2021, maar waarvan de huurovereenkomsten verlengd zijn.

Overige baten
De post overige baten op de diverse programma’s tellen op tot een voordeel van € 140k. Deze post bestaat grotendeels uit nabetaalde servicekosten over 2020. Huurders van een aantal complexen betalen maandelijks servicekosten. In het jaar daarop vindt de eindafrekening servicekosten plaats op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten. Over 2020 bleek bij een aantal complexen dat vooraf te weinig servicekosten in rekening zijn gebracht. In 2021 is dat door middel van de eindafrekeningen van de servicekosten alsnog bij de huurders in rekening gebracht en door de huurders betaald.

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
Ondanks de steunmaatregelen van de gemeente voor huurders van gemeentelijke vastgoed hebben verschillende huurders huurachterstanden. Net als in 2020 zijn veel locaties ook in 2021 tijdelijk dicht geweest of beperkt toegankelijk. Hierdoor hebben huurders minder omgezet en moeite gehad met het betalen van de huur. De gemeente is veel huurders tegemoetgekomen met huurkorting (zie post “steunmaatregel Covid-19 huurders” en er is getracht om waar mogelijk met huurders betalingsregelingen af te spreken. Desondanks is de verwachting dat niet alle huurachterstanden over 2021 alsnog de komende periode ingelopen zullen worden. Per ultimo 2021 is een risico inschatting gemaakt en daaruit is bepaald dat een bedrag van € 1,794 mln. toegevoegd dient te worden aan de dotatie dubieuze debiteuren. De dotatie in 2021 ligt daarmee aanzienlijk hoger dan de dotatie aan dubieuze debiteuren in voorgaande jaren. Dit komt mede door dat rekening is gehouden met het mogelijk niet kunnen innen van huurinkomsten van ADO voor het gebruik van het stadion complex.

Verkoop
In 2020 is ten behoeve van het versterken van de Algemene Reserve van de gemeente Den Haag, voor de periode 2021 tot en met 2024 een extra verkooptaakstelling van € 28,4 mln. vastgesteld. Deze taakstelling betreft het verkoopresultaat (= verkoopprijs -/- boekwaarde -/- verkoopkosten) die gemaakt wordt op de verkoop en niet de daadwerkelijke verkoopprijs.
In 2020 is er € 2,0 mln. boven de taakstelling aan verkoopopbrengsten over de periode 2018-2022 gerealiseerd. Deze meeropbrengst is in mindering gebracht op de taakstelling van € 28,4 voor 2021-2024 waardoor een te behalen verkoopresultaat resteert van € 26,4 mln. Deze is voor de periode tot en met 2024 als volgt begroot.

Op de verkoop van panden was voor 2021 een boekwinst begroot van € 5,0 mln. De gerealiseerde boekwinst is in 2021 uitgekomen op circa € 4,6 mln. Ten opzichte van de begroting is daarmee in 2021 een nadelig resultaat op verkoop van panden gerealiseerd van € 0,379 mln. Er is in 2021 dus minder boekwinst aan de algemene reserve toegevoegd dan begroot. De taakstelling om over de hele periode 2021 tot en met 2024 in totaal € 26,4 mln. aan boekwinst te realiseren blijft gehandhaafd.

Steunmaatregel Covid-19 huurders
In verband met de Covid-19 pandemie moesten ook in 2021 veel huurders van gemeentelijk vastgoed verplicht een periode sluiten of hadden te maken met andere beperkende maatregelen.  Voor veel huurders bleken de landelijke steunmaatregelen onvoldoende en een groot aantal huurders dreigde niet meer te kunnen voldoen aan de huurverplichtingen. Daarop heeft het college besloten om aan huurders uit een aantal sectoren huurkorting te verlenen. Deze huurkortingen waren € 2,966 mln. opgenomen in de begroting over 2021. In totaal is een bedrag van € 3,325 mln. aan huurkorting verleend.

Huurderving leegstand
De kosten voor huurderving door leegstand kwamen in 2021 uit op € 0,364 mln. Door mutaties in de verhuringen ontstaat gedurende het jaar altijd een bepaald percentage aan frictieleegstand. De financiële huurderving door leegstand was in 2021 lager dan in 2020.

Apparaatslasten
Het resultaat op de apparaatslasten bedraagt € 0,014 mln. negatief. Dit nadeel wordt voornamelijk veroorzaakt doordat een aantal openstaande vacatures moeilijk vervuld konden worden in 2021 en tijdelijk zijn ingevuld door de inhuur van duurdere externe medewerkers en doordat voor een tijdelijke opdracht een externe medewerker moest worden ingehuurd.