Grondbeleid

 
Conform artikel 16 BBV bevat de paragraaf grondbeleid ten minste:

1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken.

In de Nota Grondbeleid 2019 wordt nadrukkelijk ingegaan op de wijze waarop Den Haag haar beleidsmatige doelstellingen in de ruimtelijke ontwikkeling van de stad mogelijk wil maken. Naast faciliterend grondbeleid zijn een aantal beleidsmatige doelstelling geformuleerd waarvoor actief grondbeleid gevoerd kan worden. Dit zijn:
1. Strategische gebiedsontwikkeling (met daarbinnen o.a. betaalbare woningbouw);
2. Economische ontwikkeling (o.a. clusterbeleid, revitaliseren bedrijventerreinen, kleinschalige bedrijvigheid);
3. Duurzaamheid (geothermie, groen, uitplaatsing milieuhinderlijke bedrijven);
4. Tegengaan van ondermijning.

Daarnaast zijn in de Nota Grondbeleid 2019 nog de volgende voorwaarden voor actief grondbeleid opgenomen:
1. Het verwerven van grondposities wordt beperkt tot de investeringsgebieden uit het coalitieakkoord, te weten het CID, de Binckhorst, Scheveningen/De Kust Gezond en Zuidwest;
2. Alleen bij uitzondering en goed onderbouwd, is verwerving in overige gebieden mogelijk mits daarmee beleidsmatige doelstellingen verwezenlijkt kunnen worden.

In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen jaar.
Vervolgens wordt uitgebreid ingegaan op de prognoses van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties, de winstneming en de reserve in relatie tot de risico’s.

Grondbeleid in 2021

Het grondbeleid van de gemeente Den Haag heeft als doel de ambities op het gebied van ruimtelijk- en sectoraal beleid te realiseren. De gemeente Den Haag wil de groeiende vraag naar huisvesting (o.a. ook door de bevolkingsgroei) van dienst zijn met woningen voor alle doelgroepen. Dit betekent bijvoorbeeld 30 procent sociale huurwoningen bij nieuwbouwprojecten, 20 procent middeldure huurwoningen en 20 procent betaalbare koopwoningen.. De Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) heeft als doel het aantal te bouwen woningen en het aandeel betaalbare nieuwbouwwoningen te laten groeien.
In het kader van het urgentieprogramma woningbouw zet de gemeente zich samen met publieke en/ of private partijen in om projecten van de grond te krijgen, te versnellen en waar nodig bij te stellen om de programmering in lijn met de ambities in het coalitieakkoord te houden. De gemeente kan ook meerdere rollen (actief, faciliterend) tegelijk hebben zoals het geval is bij de gebiedsontwikkeling van de Binckhorst.

De gemeente heeft ook de ambitie de groei van de stad binnenstedelijk te faciliteren, en verdichten, vergroenen en verduurzamen in samenhang te laten plaatsvinden. Ook zet Den Haag met de Economische Visie Den Haag 2030 in op een brede economische groei. Het verbeteren van bedrijfsterreinen voor het MKB, het stimuleren van nieuwe kantoor- en bedrijfslocaties en het profileren van Den Haag als internationale Stad van Vrede en Recht, zijn hier onderdeel van.
De uitvoering van de Kadernota Duurzaamheid (RIS301823) is versneld. In 2021 zijn in het Energieplan 10 wijken aangewezen als groene energiewijken.

Grote gebiedsontwikkelingen vinden plaats in het CID, de Binckhorst en Den Haag Zuidwest. Vooral in deze gebieden vindt hoogbouw plaats. Het programma De Kust Gezond werd voortgezet. De gemeente voerde gesprekken over de verplaatsingen van de HAC (Haagse asfaltcentrale) en overige bedrijven met een hoge milieucategorie (zonder verlies aan werkgelegenheid voor de regio). De gemeente gebruikte de eigen grondpositie om in de Binckhorst een sociale woningbouwopgave te realiseren, boven op de huidige plannen.

Op 13 juli 2021 is de eerste Voortgangsrapportage woningbouwprogrammering (RIS310858) van het Urgentieprogramma Betaalbare Woningbouw aan de raad gepresenteerd. Het urgentieprogramma betaalbare woningbouw heeft tot doel om bepaalde projecten sneller tot realisatie te brengen. Een deel van het urgentieprogramma is door actief grondbeleid gerealiseerd. Met de huidige situatie op de woningmarkt zette de gemeente alle middelen in die zij ter beschikking heeft om haar ambities en doelstellingen te realiseren. Het instrument actief grondbeleid draagt bij aan het realiseren van deze doelstellingen.

Beleidsmatig kader
De beleidsmatige doelstellingen die in het Coalitieakkoord zijn benoemd, ook voor eventueel actief grondbeleid, zijn samengevat in onder andere de volgende beleidsdocumenten:

1.   Agenda ruimte voor de Stad (RIS 295016),
2.   Nota Haagse Hoogbouw: Eye-line en Skyline (RIS 298448) en aanvulling naar aanleiding van tussentijdse evaluatie (RIS306342),
3.   Woonvisie Den Haag (RIS 296833),
4.   Woonagenda 2020 - 2023 (RIS 305711),
5.   Economische visie Den Haag (RIS 303550),
6.   Nota Duurzaamheid (RIS 301829),
7.   Agenda Groen (RIS 294705) en aanvulling Stedelijke Groene Hoofdstructuur (RIS 300506),
8.   Kadernota Openbare Ruimte (RIS 249315).

Invoering omgevingswet
Met de implementatie van de Omgevingswet en de aanvullingswet Grondeigendom moet de gemeente haar grondbeleid hierop aanpassen. Gedacht kan worden aan het voorkeursrecht, onteigening, landinrichting, kavelruil en het kostenverhaal. Vanaf het moment van inwerkingtreding gelden de procedurele wijzigingen. Dit houdt in dat de werkwijze van het grondbeleid op bepaalde onderwerpen anders wordt dan onder de huidige regelgeving. In 2021 zijn de onderwerpen die aangepakt moeten worden door het Grondbedrijf in kaart gebracht. De consequenties van de wijzigingen worden verder onderzocht en uitgewerkt.

Faciliterend Grondbeleid

De gemeente voert bij faciliterend grondbeleid zelf geen grondexploitatie. De gemeente bevordert particuliere initiatieven en neemt waar mogelijk (planologische) belemmeringen weg en ondersteunt door begeleiding van de realisatie. Eventueel stimuleert de gemeente private investeringen door te investeren in publieke voorzieningen, zoals infrastructuur en openbare buitenruimte.

De kosten die de gemeente maakt voor initiatieven die niet binnen het geldende bestemmingsplan passen worden zoals wettelijk voorgeschreven verhaald via een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan. Gemeentelijke (plan)kosten bij initiatieven die wel passen binnen de planologische kaders/bestemmingsplan worden via de leges verhaald.

Binckhorst
T.a.v. Binckhorst geldt dat er sprake is van een bijzondere en innovatieve vorm van faciliterend grondbeleid middels het omgevingsplan. In onderstaande tabel is het financiële resultaat weergegeven van het faciliterend grondbeleid behorend bij het omgevingsplan Binckhorst.

Begroting 2021
Bij de opmaak van de begroting 2021 is rekening gehouden met een bijdrage derden van ca. € 18 mln. Deze bijdrage is als baat begroot. Ook is begroot deze baat te doteren aan de reserve Binckhorst (zie begrote lasten € 18 mln.) met de bedoeling de middelen te besteden aan de toekomstige projecten in de Binckhorst.  

Rekening 2021
In de realisatie 2021 zijn twee bijdragen van derden ontvangen voor ca. € 8 mln. Dit is minder dan de eerder begrote € 18 mln. en dit komt doordat een aantal plannen langer op zich hebben laten wachten. Tegenover de ontvangen bijdrage van derden staat een nog te leveren gemeentelijke tegenprestatie in de openbare ruimte. Vandaar dat de ontvangen bijdragen van derden in de rekening zijn verantwoord in de balans onder schulden. De middelen worden nog steeds besteed aan de toekomstige projecten maar de baten worden in de toekomst verantwoord als ook de bijbehorende kosten worden verantwoord. Vandaar dat voor de Binckhorst nagenoeg geen baten en lasten zijn verantwoord in de rekening 2021.

Overig faciliterend grondbeleid
In 2021 zijn tientallen overige faciliterende projecten actief zoals Vroondaal, Verhulstplein, Kijkduin, De Venen, Colijnplein, en Lozerhof. In 2021 zijn er circa € 2,4 mln. aan baten gerealiseerd uit bijdragen van derden en zijn circa € 3,1 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreffen baten en lasten voor de uitvoering van planuitwerkingskaders en anterieure overeenkomsten. Per saldo is er in 2021 een tekort gerealiseerd van circa € 0,7 mln. Voornaamste oorzaak hiervan is dat veelal de gerealiseerde kosten hoger zijn, dan de (vooraf) overeengekomen bijdragen van derden.

Actief Grondbeleid
Zoals in deze paragraaf al aangegeven voert Den Haag onder voorwaarden ook actief grondbeleid, met name in situaties waarbij locatie- en gebiedsontwikkelingen niet door de markt worden opgepakt. Actief grondbeleid kan een bijdrage leveren aan en de slagingskans verhogen bij het realiseren van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave voor betaalbare woningen (waaronder het urgentieprogramma), het creëren van een leefbare (woon)omgeving inclusief de benodigde voorzieningen, de (kleinschalige) bedrijfshuisvestingsopgave en verduurzaming en energietransitie.

De stand van zaken met betrekking tot actief grondbeleid is eind 2021 opgenomen in een Commissiebrief aan de commissie Ruimte (RIS310858). Er is een drietal verkenningen met betrekking tot actief grondbeleid uitgevoerd om een beter inzicht te krijgen in de mogelijkheden van actief grondbeleid, zowel beleidsmatig als financieel. De drie nadere verkenningen betreffen:
1. Het mogelijk maken om strategisch of anticiperend grondposities aan te kopen
2. Pandenbank;
3. Aankoop expirerende erfpachtrechten in de Binckhorst.

Aandachtspunt is dat er op voorhand veelal middelen nodig zijn om verwervingen etc. kunnen doen. Zonder deze middelen is de slagkracht beperkt.  

In 2021 zijn twee nieuwe grondexploitaties geopend en zijn tevens voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd voor een aantal grondexploitaties die naar verwachting in 2022 zullen worden geopend.

In het navolgende hoofdstuk wordt ingegaan op de (financiële) resultaten van het actief grondbeleid van de gemeente bestaande uit 38 grondexploitaties.